�vodn� strana > Aktuality > Workshop "Chci ��t v n�jmu!"

Workshop "Chci ��t v n�jmu!"

Workshop - 24. 4. 2024

Na z�klad� spolupr�ce Sociologick�ho �stav AV �R, advok�tn� kancel��e PRK Partners a HKR advok�tn� kancel��e byl 24. 4. 2024 v r�mci programu STRATEGIE AV21 a projektu �Podpora etick�ho pronaj�m�n� prost�ednictv�m platformy N�jemPlus� podpo�en�ho Ministerstvem pro m�stn� rozvoj �R uspo��d�n workshop s n�zvem �Chci ��t v n�jmu!". Workshop si kladl za c�l otev��t diskusi k r�zn�m mo�nostem, jak zlep�it fungov�n� n�jemn�ho bydlen� v �R.

Workshopu se z��astnilo p�es 40 diskutuj�c�ch, mezi kter� pat�ili z�stupci:

  • t�� rezort�: Ministerstva pro m�stn� rozvoj, Ministerstva spravedlnosti a Ministerstva pr�ce a soci�ln�ch v�c�,
  • St�tn�ho fondu podpory investic,
  • Svazu m�st a obc� �R,
  • pronaj�matel� (Asociace n�jemn�ho bydlen�, Ob�ansk� sdru�en� majitel� dom� v �R i jednotliv� institucion�ln� pronaj�matel�),
  • n�jemn�k� (Sdru�en� n�jemn�k� �esk� republiky, Iniciativa n�jemn�k� a n�jemnic),
  • a ostatn� profesn�ch skupin (Asociace realitn�ch kancel��� �esk� republiky, �esk� komora autorizovan�ch in�en�r� a technik� �inn�ch ve v�stavb�, z�stupci spr�vy nemovitost�),
  • neziskov�ch organizac�, kter� se zab�vaj� ot�zkou bydlen� (Platforma pro soci�ln� bydlen�, �lov�k v t�sni, Institut prevence a �e�en� p�edlu�en�),
  • advok�tn�ch kancel��� (PRK Partners a HKR) a
  • akademik� a v�zkumn�k� (CERGE-EI, PAQ Research, Sociologick� �stav AV �R).

Workshop se skl�dal ze dvou ��st� (viz program). V prvn� ��sti byly prezentov�ny trendy v oblasti n�jemn�ho bydlen� u n�s i v Evrop� v�etn� p�ehledu inspirac� pro hled�n� mo�nost� zv��en� jistot a sn�en� rizik jak pro n�jemn�ky, tak pro pronaj�matele. Druh� ��st byla v�nov�na �irok� diskusi s panelisty na t�mata p�edstaven� v ��sti prvn�.

�vod

Martin Lux ve sv� prezentaci pouk�zal na v�voj v postoj�ch k bydlen� u �esk�ch ob�an� v letech 2001, 2013 a 2023 (Postoje k bydlen� 2023), kter� ukazuj�, �e spokojenost s bydlen�m v n�jmu se zvy�uje, ov�em st�le p�evl�d� asociace n�jemn�ho bydlen� s nejistotou. Martin Lux tak� upozornil na n�kter� m�ty, se kter�mi se v diskus�ch o bytov� politice m��eme setk�vat. Prvn�m m�tem je tvrzen�, �e rychlej�� povolov�n� staveb zv��� dostupnost vlastnick�ho bydlen�. Martin Lux dolo�il, �e mnoh� studie u n�s i v zahrani�� uk�zaly, �e faktory nab�dky jsou na trhu bydlen� ve srovn�n� s vlivem faktor� popt�vky margin�ln�. Druh�m m�tem je teze, �e regulace v oblasti n�jemn�ho bydlen� je �cestou do pekel�. Martin Lux vysv�tlil, �e regulace apriori nevytv��� tr�n� distorze, ale m��e p�in�et ob�ma stran�m jistotu (OECD 2014) a m��e b�t naopak podm�nkou pro vznik stabiln�ho trhu, stabiln�ho cash flow a sn�en� volatility a rizik pro v�echny (viz McCollum, Milcheva 2023). V posledn�ch letech doch�z� v mnoha evropsk�ch zem�ch k v�razn�m zm�n�m v oblasti n�jemn�ho bydlen� zejm�na sm�rem k pos�len� jistoty n�jemn�k�m a je tedy na m�st� otev�rat diskusi pos�len� jistoty i u n�s, ov�em nez�stat jen na stran� n�jemn�k�, ale zab�vat se tak� pos�len�m jistot pro pronaj�matele.

Zahrani�n� inspirace: �e�en� spor� mezi pronaj�mateli a n�jemci

Prezentace Karol�ny K�e�ov� z PRK Partners se zam��ila na komparativn� anal�zu syst�m� �e�en� spor� mezi n�jemci a pronaj�mateli v r�zn�ch zem�ch. Proveden� mezin�rodn� pr�zkum pokryl 14 jurisdikc� a v D�nsku, Portugalsku, Irsku a Skotsku byly identifikov�ny specializovan� org�ny pro �e�en� t�chto spor�. Jako nejinspirativn�j�� byly vybr�ny t�i: Huslejenævnet v D�nsku, Balcão do Arrendat�rio e do Senhorio (BAS) v Portugalsku a Residential Tenancies Board (RTB) v Irsku. Karol�na K�e�ov� p�edstavila fungov�n� t�chto org�n� a nast�nila ot�zky pro zamy�len� o mo�nosti z��zen� podobn�ho org�nu v �esk� republice, zda by takov� model mohl p�in�st efektivn�j�� �e�en� n�jemn�ch spor� a p��padn� jakou formu by m�l p�ijmout.

N�jemn� bydlen� ve sv�t�: D�lka n�jemn� smlouvy

Martina Mikeszov� ve sv� prezentaci pouk�zala na to, �e dle v�zkum� v �esk� republice stejn� jako mezin�rodn�ch v�zkum� je utv��en� pocitu domova a jistoty bydlen� prov�zeno s dlouhodobost� smlouvy, a to �asto na �rovni pocitu - by� n�jemn�k nemus� m�t re�lnou zku�enost s vyst�hov�n�m a re�ln� ani nehroz�, jen pocit, �e by k tomu bez jeho zavin�n� mohlo doj�t, jistotu bydlen� siln� naru�uje. Martina Mikeszov� srovnala d�lky n�jemn�ch smluv v r�zn�ch Evropsk�ch zem�ch a uk�zala, �e v mnoha zem�ch Evropy je d�lka n�jemn� smlouvy n�jak regulov�na a kr�tkodob� smlouvy jsou mo�n� jen ve v�jime�n�ch p��padech. N�jemn� bydlen� je poskytov�no zpravidla na dobu neur�itou ve �v�carsku, D�nsku, Rakousku, N�mecku, �v�dsku, Finsku, Nizozem�, Skotsku a postupn� k t�mto smlouv�m p�ech�zej� tak� v Irsku. Ve Francii, Norsku, Belgii, It�lii, �pan�lsku a �ecku existuj� stanoven� minim�ln� doby pro n�jemn� smlouvy, kter� se obvykle pohybuj� od t�� let.

N�jemn� bydlen� - jistoty, rizika a data

Jan Schneider (MMR) poskytl ve sv� prezentaci pohled na sou�asn� stav a v�zvy spojen� s n�jemn�m bydlen�m v �esku. Z�kladn� data (dle SLDB 2021) ukazuj�, �e z celkov�ho po�tu 900 tis�c pronaj�man�ch byt�, 80 % pat�� soukrom�m vlastn�k�m a 20 % tvo�� obecn� n�jemn� bydlen�. V�zkum mezi n�jemn�ky (MMR 2024a) a drobn�mi pronaj�mateli (MMR 2024b) odhaluje, �e v�t�ina �ech� d�v� p�ednost vlastnick�mu bydlen� kv�li jeho v�t�� jistot� a opakovan� uzav�r�n� (�et�zen�) n�jemn�ch smluv na dobu maxim�ln� dvou let je ze strany soukrom�ch pronaj�matel� plo�n� uplat�ovanou prax�. By� jsou zku�enosti pronaj�matel� s prodlen�m v platb� n�jemn�ho pom�rn� �ast�, v�t�ina n�jemn�k� n�jem uhrad�. To potvrzuj� i sami n�jemn�ci, 85 % z n�jemn�k�, kte�� m�li prodlen� v platb� n�jm�, dluh splatilo bu� cel�, nebo ve spl�tk�ch, dal��ch 10 % dluh spl�c�. V�zkum neprok�zal, �e by �et�zen� smluv m�lo efekt na ni��� ztr�ty na n�jemn�m z d�vodu neplacen� a rychlej��m vyst�hov�n�. Ministerstvo se aktu�ln� chce soust�edit na osv�tu ohledn� vypov�d�n� smluv a metodick� podporu drobn�ch pronaj�matel�, na podporu projektu �F�rov� inzer�t� a d�le dopl�ovat anal�zy dat a hledat mo�n� �e�en� na z�klad� t�chto anal�z.

N�jemPlus

Martin Lux p�edstavil projekt N�jemPlus, jeho� c�lem je uk�zat, �e n�jemn� bydlen� m� �anci b�t alternativu k bydlen� vlastnick�mu a poskytovat jistotu bydlen� srovnatelnou se z�padn�mi zem�mi, a to prost�ednictv�m webov� platformy, kter� umo��uje pronaj�matel�m nab�zet byty a zav�zat se k dodr�ov�n� etick�ho kodexu. Pravidla pro spravedliv� a etick� jedn�n� jsou stanovena na obou stran�ch � jak pro pronaj�matele, tak pro n�jemn�ky. Kodex pro pronaj�matele zahrnuje po�adavky jako je uzav�en� standardn� n�jemn� smlouvy, mo�nost trval� registrace n�jemce v byt�, pravideln� vy��tov�n� n�klad� a nab�dku dlouhodob�ho bydlen�, minim�ln� na t�i roky (ve form� opce). Pro n�jemn�ky kodex stanovuje povinnosti jako v�asn� platby, �etrn� zach�zen� s bytem, prov�d�n� drobn�ch oprav, konzultace jak�chkoliv v�t��ch �prav s pronaj�matelem a pravdiv� informov�n� o v�znamn�ch zm�n�ch.

Aktu�ln� se projekt setk�v� s n�kolika v�zvami, v�etn� nedostate�n� motivace mal�ch pronaj�matel� ��astnit se projektu a obav z hodnocen� ze strany n�jemn�k�. V reakci na tyto v�zvy t�m projektu N�jemPlus pl�nuje zlep�it informovanost o benefitech projektu, nab�zet v�ce mo�nost� pro registraci a roz���it platformu o pr�vn� poradnu a vzorovou smlouvu. Projekt N�jemPlus p�edstavuje inovativn� p��stup k n�jemn�mu bydlen� v �esku a jeho �sp�ch bude z�viset na schopnosti p�ekonat po��te�n� v�zvy a zv��it zapojen� pronaj�matel� a n�jemn�k�.

Vybran� pr�vn� ot�zky ke vztahu pronaj�matele a n�jemce bytu

Prezentace Adama Z�tka a Jana Hraby z HKR advok�tn� kancel��e nast�nila mnoh� kl��ov� ot�zky n�jemn�ch vztah� ke vztahu pronaj�matele a n�jemce bytu. Dlouhodob� zaji�t�n� bydlen� je jednou ze z�kladn�ch soci�ln�ch pot�eb b�n�ho �lov�ka a z�konod�rce opr�vn�n� klade d�raz na ochranu n�jemce jako objektivn� slab�� smluvn� strany, av�ak ochrana by m�la b�t aplikov�na pouze v��i ��dn�mu n�jemci. Ot�zky vzbuzuj� judikatury, kter� chr�n� n�jemn�ka, kter� poru�uje sv� povinnosti, a t�m mohou i po�kozovat ��dn� n�jemn�ky; zmi�ov�na byla: nemo�nost sjednat vy��� ne� z�konn� �rok z prodlen� p�i prodlen� n�jemce s n�jemn�m nebo jin�mi platbami v��i pronaj�mateli jako sankci za poru�en� smluvn�ch povinnost�, nemo�nost institutu not��sk�ho z�pisu s dolo�kou vykonatelnosti jako exeku�n� titul p�i vyklizen� bytu, obt�nost ukon�en� n�jmu okam�itou v�pov�d�, kter� je ��inn� doru�en� n�jemci v p��pad� poru��-li n�jemce svou povinnost zvl᚝ z�va�n�m zp�sobem. Ot�zkou tak� je, zda nem��e b�t napadeno odli�n� ujedn�n� od na� . vl . �. 308/2015 a sporn� m��e b�t i v��e �roku z kauce. P�ipravovan�m benefitem platformy N�jemPlus bude vzorov� n�jemn� smlouvy, kter� bude navr�ena tak, aby byla v souladu s kodexem pronaj�matele i n�jemce a poskytovala jistotu ob�ma stran�m, a to jak pro n�jem na dobu ur�itou, tak neur�itou. Vzorov� smlouva bude zahrnovat infla�n� dolo�ku i �e�it mnoh� diskutovan� sporn� ot�zky a bude dopln�na vzorov�m p�ed�vac�m protokolem. K dispozici bude tak� pr�vn� poradna do ur�it�ho rozsahu bez�platn�.

Prvn� diskusn� panel: Jak zv��it jistotu n�jemc�m a sn�it rizika pronaj�matel�m?

  • Zaveden� minim�ln� doby n�jmu, z�kaz �et�zen� n�jemn�ch smluv � pro a proti, politick� v�le
  • Zaveden� Arbitra pro n�jemn� bydlen� (mimosoudn� �e�en� spor� mezi n�jemci a pronaj�mateli) � zm�na �i �prava st�vaj�c�ho syst�mu, inspirace ze zahrani��

B�hem diskuse bylo zm�n�no, �e MMR zva�uje zaveden� minim�ln� doby n�jemn� smlouvy na jeden rok, nebo� u krat��ch smluv ji� nelze uva�ovat o dlouhodobosti a stabiln�m bydlen�. Ov�em v�t�ina diskutuj�c� se shodla, �e ji� te� jsou v�t�inov� uzav�r�ny smlouvy na jeden rok, a proto by tato regulace v�t�� jistoty n�jemn�k�m nep�inesla.

Mezi diskutuj�c�mi zazn�l souhlas s dlouhodobost� smluv, ale je nutn� ochrana p�ed n�jemn�ky, kte�� neplat� a nedodr�uj� sv� povinnosti. Opakovan� bylo diskutuj�c�mi z �ad pronaj�matel� zd�razn�no, �e sice zazn�lo, �e neplati�i a probl�mov� n�jemn�ci p�edstavuj� velmi n�zk� procento v�ech n�jemn�k�, ov�em tyto p��pady mohou zp�sobit nejen drobn�mu pronaj�mateli velk� �kody, a siln� po�kozuj� cel� trh. Regulace mus� b�t p�im��en� a zv��en� jistota pro n�jemn�ky vyv�ena v�t�� ochranou pro pronaj�matele p�ed nepoctiv�mi n�jemn�ky. Bylo zm�n�no, �e p��li�n� regulace by vedla k odchodu pronaj�matel� a prod�v�n� nemovitost� do vlastnick�ho bydlen�. Diskutuj�c� se shodli, �e p��li�n� regulace �kod� a legislativn� opat�en� jsou a� tou posledn� mo�nost�.

Omezen� �et�zen� n�jemn�ch smluv z�ejm� nen� vhodn�m �e�en�m, nebo� pronaj�matel by si na�el cestu, jak tento z�kaz obej�t a ve v�sledku by to nevedlo k v�t�� jistot� pro n�jemn�ky.

Zazn�ly tyto n�vrhy, kter� by mohly v�st k v�t�� jistot� pro n�jemn�ky:

  • Snaha hledat mo�nosti, jak motivovat pronaj�matele dobrovoln� uzav�rat dlouhodob�j�� smlouvy, pokud o to n�jemce stoj�, a d�t pronaj�mateli mo�nost efektivn� a rychle se domoci sv�ch pr�v, pokud n�jemn� vztah nefunguje. Cestou motivace m��e b�t zrychlen� vyklizovac�ho ��zen�, kter� pom��e nejen pronaj�matel�m, ale chr�n� i slu�n� n�jemn�ky, kter� probl�mov� n�jemn�k v dom� obt�uje.
  • �Revolvingov� smlouvy - automatick� pokra�ov�n� n�jemn� smlouvy, pokud si ve stanoven� lh�t� strany nedaj� v�d�t, �e pokra�ovat necht�j�.
  • Uzav�rat smlouvy na dobu neur�itou, ov�em d�t mo�nost stran�m smluvn� se domluvit na v�pov�dn�ch d�vodech s t�m, �e se prodlou�� v�pov�dn� lh�ta nap��klad na 1 rok. Pak by tento model mohl b�t obdobn� jako �revolving� a m��e to b�t jednodu��� ne� �e�it, jestli je smlouva na rok nebo na t�i.

Zda by m�lo zaveden� �Arbitra pro n�jemn� bydlen�, kter� je vyu��van� v zahrani�� (viz prezentace Karol�ny K�e�ov�), v�znam v �esk� republice, souvis� s t�m, zda by takov� org�n skute�n� vedl ke zrychlen� ��zen� o vyklizen�. Pokud by rozhodnut� arbitra nebyla z�vazn�, v kone�n�m d�sledku by to mohlo v�st k dal��mu prodlou�en� ��zen� o vyklizen�, a d�le je nutn� se pt�t, jak by to bylo n�kladn�. Dle statistik MSp je evidov�no okolo 2000 ��dost� na vyklizen� v roce 2023 a okolo 300 �alob na neopr�vn�nost v�pov�di. Pr�m�rn� d�lka ��zen� o vyklizen� je do jednoho roku (pokud nen� sou�asn� pod�na �aloba na neopr�vn�nost v�pov�di), zhruba polovina je vy��zena do 6 m�s�c�, ale existuj� i p��pady, kdy to trv� n�kolik let, d�lka je tak� del�� ve velk�ch m�stech (zejm�na Praha, Brno) a St�edo�esk�m kraji. Pr�m�rn� d�lka ��zen� ohledn� �aloby na neopr�vn�nost v�pov�di je okolo 1,5 roku. Dle diskutuj�c�ch tyto informace ukazuj�, �e t�chto p��pad� nen� tak m�lo, ale vyj�d�ili pochybnosti, zda by zaveden� �Arbitra pro n�jemn� bydlen� situaci zlep�ilo.

Diskutuj�c� z �ad pronaj�matel� se shodli, �e nemo�nost domoci se rychl�ho vyklizen� vede k tomu, �e pronaj�matele �et�z� smlouvy, a �e�en� t�to ot�zky by pomohlo ke dlouhodob�j��m smlouv�m.

Co by d�le pomohlo?

  • Role osv�ty, poradensk� m�sta �i tzv. hotlines, m�sta, kde se m��eme rychle poradit, co� m��e to p�isp�t k rychlej��mu �e�en� spor�.
  • Mo�nost uva�ovat o zjednodu�en� v p��pad� spor�, kter� jsou evidentn�, nap��klad neplacen� n�jemn�ho. Inspirativn� by mohlo b�t D�nsko, kde z�ejm� vyklizen� v p��pad� vypov�zen� n�jemn� smlouvy kv�li neplacen� trv� do 6 t�dn�, by� se jedn� o zemi pom�rn� velkou ochranou n�jemn�ka. Chyb� ov�em informace, jak re�ln� tyto v�pov�di funguj�, a je zapot�eb� podrobn�ji prozkoumat a analyzovat.

Druh� diskusn� panel: Etick� kodex n�jemce a pronaj�matele

  • Principy etick�ho pronaj�m�n�, etick� kodexy, specificky etick� kodex n�jemce � co by m�lo b�t obsahem kodex�, jak� jsou hlavn� po�adavky pronaj�matel� na n�jemce a n�jemc� na pronaj�matele.
  • Vyrovnan� vzorov� n�jemn� smlouva zohled�uj�c� etick� principy pron�jmu � co by m�lo b�t sou��st� smlouvy, diskuse n�kter�ch ustanoven� smlouvy (zejm�na problematika zku�ebn�ho obdob� a prolongac�, nakl�d�n� s jistotou, nastaven� b�n� �dr�by a drobn�ch oprav, sankc�).

V diskusi zazn�l souhlas s t�m, �e nelze jenom omezovat a nelze jenom ochra�ovat, je nutn� hledat pro pronaj�matele motiv�tory, kter� je budou motivovat br�t n�jemn�ky do dlouhodob�ho n�jemn�ho bydlen�. ��m v�ce budeme omezovat pronaj�matele, t�m v�ce to m��e b�t problematick� pro n�jemn�ky z�skat dlouhodob� n�jemn� bydlen�. Dlouhodob� smlouvy ano, ale ty, kter� jsou uzav�eny dobrovoln�, ur�it� m��e b�t i �e�en�m smlouva na dobu ur�itou, smlouva s tzv. revolvingem, kter� zaru�� dlouhodobost. C�lem pronaj�matele je m�t jednoho spolehliv�ho n�jemn�ka dlouhodob�, kdy� n�co funguje, nem� pot�ebu to m�nit, a nakonec je to v�t�inou n�jemce, kdo ukon�uje smlouvu, proto�e pot�ebuje jin� bydlen�, nap�. v�t��, v jin�m m�st� apod. Diskutuj�c� vyj�d�ili souhlas s ob�ma kodexy, ov�em z�rove� z �ad pronaj�matel� zazn�la pochybnost k registraci na platform� N�jemPlus, pronaj�matel�m v sou�asn� situaci chyb� motivace ve�ejn� se k dodr�ov�n� Kodexu pronaj�matele p�ihla�ovat, by� ho dodr�uj�. Na druh� stran� z�stupce z �ad n�jemn�k� vysv�tlil, �e prevence a osv�ta m��e zlep�it n�jemn� vztahy, a etick� kodex, kter� ukazuje, jak by se m�l chovat pronaj�matel a jak by se m�l chovat n�jemce, ur�it� smysl m�. Diskutuj�c� se shodli, �e etick� kodexy mohou v�st ke kultivaci vztahu mezi pronaj�matelem a n�jemn�kem.

P�ipravovan� vzorov� n�jemn� smlouva navazuje na etick� kodexy a �in� je z�vazn�mi ustanoven�mi v n�jemn� smlouv�. K diskusi byl zejm�na bod t�i Kodexu pronaj�matele, kter� se sna�� zaru�it n�jemn�k�m dlouhodobost. Jak ji� zazn�lo v p�edchoz� diskusi, nutit pronaj�matele uzav�rat smlouvy na dobu neur�itou �i na dlouhou dobu nen� v sou�asn� situaci �e�en�m, ale mo�nost zku�ebn� doby a po n� uzav�rat smlouvy s opc� (�i tzv. �revolving") mohou m�t v�znam p�i zv��en� jistot pro n�jemn�ka. V�znam je v tom, �e smlouva je kontinu�ln�, nejde o uzav�r�n� nov�ch smluv, kde nen� ��dn� limitace pro nastaven� nov�ho n�jmu, a zku�ebn� doba zase m��e dob�e poslou�it pronaj�mateli, ale i n�jemn�kovi, aby si vyzkou�eli, zda bude n�jemn� vztah fungovat.

  • Revolvingov� smlouvy, kter� budou zahrnovat ujedn�n� o zvy�ov�n� n�jemn�ho, kter� bude nav�z�no na n�jak� o�ek�vateln� mechanismus pr�b�n�ho zvy�ov�n�, mohou v�razn� pomoci ob�ma stran�m a pos�lit jejich jistoty. Pokud bude vy�e�eno p��padn� zvy�ov�n� n�jmu, pronaj�matele mohou na revolving p�istoupit a z�rove� to m��e vy�e�it nejistotu n�jemn�k� ohledn� skokov�ho nav��en� n�jemn�ho p�i nov�m uzav�en� smlouvy.

Mechanismem, kter� umo�n� spravedliv� navy�ov�n�, m��e b�t v��e inflace, ov�em je asi vhodn� zav�st ur�it� maximum, nap�. 4 %. V p��pad�, �e ve smlouv� ��dn� ujedn�n� o navy�ov�n� nen�, je to velmi problematick�, vy�aduje je to nutnost zjistit m�stn� obvykl� n�jemn�, co� nemus� b�t snadn� a nemus� to v�st k jednozna�n�m v�sledk�m.

Z �ad n�jemn�k� zazn�lo, �e doba ur�it� pro n�jemn�ky nen� rizikov� jen v tom, �e m��e doj�t k n�hl�mu zv��en� n�jemn�ho, ale probl�m zp�sobuje nejistota, to v�dom� n�jemce, �e to mo�n� za rok skon��, jen to, �e to m��e hypoteticky nastat. St�hov�n� p�in�� n�jemci zv��en� n�klady, komplikace s p��padnou zm�nou �koly pro d�ti apod. Ukon�en� n�jemn� smlouvy m��e p�in�st i dal�� po�adavky ze strany pronaj�matele, se kter�mi spojuje podeps�n� nov� smlouvy (nap�. pronaj�matel nebude prov�d�t vy��tov�n� slu�eb, nepovol� psa).

Z pohledu n�jemn�ka je vhodn�, aby smlouva m�la jasn� vysv�tlena pr�va a povinnosti, mo�n� je vhodn� i uv�st to, co vypl�v� ze z�kona a v n�jemn� smlouv� b�t nemus�, nebo� n�jemn� smlouva je prvn� dokument, kam n�jemn�k s�hne, pokud naraz� na probl�m. Zejm�na je vhodn�, aby n�jemn� smlouva jasn� n�jemci �ekla: jak se bude zvy�ovat n�jemn�, jak�m postupem se zvy�uje, jak�m zp�sobem m� platit z�lohy za slu�by a kdy budou vy��tov�ny, jak je to s odstra�ov�n�m z�vad a drobn�ch oprav, za jak�ch podm�nek m��e n�jemce ukon�it n�jemn� vztah on s�m a za jak�ch okolnost� a podm�nek pronaj�matel. Naopak st�le se objevuj� n�jemn� smlouvy, kter� obsahuj� pro n�jemn�ka nep�im��en� povinnosti odporuj�c� z�konu, ty by se v n�jemn� smlouv� nem�ly objevovat. Krom� ji� zm�n�n�ho je tak� d�le�it� v n�jemn� smlouv� specifikovat zp�soby komunikace. Bylo p�isl�beno, �e v�echny zm�n�n� problematiky by vzorov� smlouva p�ipravovan� platformou N�jemPlus m�la �e�it.

Shrnut� diskus�

Z diskus� vyplynulo, �e je velmi d�le�it� zam��ovat se sp�e na to, jak motivovat pronaj�matele, aby dobrovoln� nab�zeli n�jemn�k� dlouhodob� n�jemn� vztah ne� pronaj�matele omezovat. Zrychlen� vyklizovac�ho ��zen�, kter� pom��e pronaj�matel�m rychle uvolnit byt po ukon�en� n�jmu a op�t ho pronajmout, m��e b�t pr�v� tou motivac� uzav�rat s n�jemn�kem dlouhodob�j�� vztah a z�rove� chr�n� i slu�n� n�jemn�ky, kter� probl�mov� n�jemn�k v dom� obt�uje. Vhodnou variantou, jak poskytnout n�jemn�kovi stejn� podm�nky n�jmu po dlouhou dobu, jsou tzv. revolvingov� smlouvy, kter� z�rove� maj� ustanoven� o zp�sobu zvy�ov�n� n�jemn�ho. Smlouva pak zaji��uje kontinuitu a p�in�� jistoty ob�ma stran�m. P�edstaven� kodexy pronaj�matele a n�jemn�ka jsou akceptovateln� pro ob� strany a mohou poslou�it ke kultivaci vztahu mezi pronaj�matelem a n�jemn�kem. Vzorov� n�jemn� smlouva p�ipravovan� v r�mci platformy N�jemPlus bude navazovat na tyto kodexy a prohl�en� pronaj�matele a n�jemn�ka tak m��e u�init v n�jemn� smlouv� z�vazn�m. Vzorov� n�jemn� smlouva by m�la jasn� stanovit pr�va a povinnosti pro n�jemn�ka a pronaj�matele, mimo jin� zejm�na v oblasti zvy�ov�n� n�jemn�ho, vy��tov�n� za slu�by, drobn� opravy, ukon�ov�n� n�jmu a zp�sobu vz�jemn� komunikace.

24.4.2024
OSZAR »